Tuloverolain (TVL, 30.12.1992/1535) 1 § mukaan ansio- ja pääomatulosta on suoritettava veroa. TVL 1.3 §:n mukaan yhteisön ja yhteisetuuden tulosta suoritetaan veroa valtiolle ja kunnalle. TVL 3 §:n mukaan yhteisöllä tarkoitetaan mm. osakeyhtiötä. TVL 124 §:n mukaan yhteisön tuloveroprosentti on 20 %. TVL 20.1 § 3-kohdan mukaan tulon perusteella suoritettavasta verosta vapaa on kunnan alueellaan tapahtuvaa asuntojen hankintaa omistamista ja vuokralle antamista varten perustama osakeyhtiö, joka täyttää 20.2 §:ssä mainitut edellytykset.
TVL 20 § 2 momentin asettamia edellytyksiä yllä olevan lisäksi ovat:
- osakeyhtiön kaikki osakkeet ovat olleet perustamisesta lähtien kunnan omistuksessa
- yhtiö ei jaa tai ole jakanut osinkoa
- yhtiö ei harjoita muuta kuin yllä mainittua toimintaa
- yhtiö ei asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien asunto-osakeyhtiön osakkeiden ja yksinomaan asumiskäyttöön varattujen kiinteistöjen lisäksi omista muuta kuin toimintansa kannalta välttämätöntä omaisuutta
- ja asuntojen vuokrauksessa yhtiön on noudatettava kunnan vahvistamia asukasvalintaperusteita.
Riskit verovapauden menettämiselle
Edellä mainittujen edellytysten täytyttyä osakeyhtiö on tuloverosta vapaa toimija. Näiden TVL:n mainitsemien edellytysten täyttymisen ja niiden sellaisina pysymisen kanssa täytyy olla kuitenkin tarkkana. Esimerkiksi jo verraten vähäinenkin muun toiminnan harjoittaminen tai muiden kuin As Oy osakkeiden tai yksinomaan asumiskäyttöön tarkoitettujen kiinteistöjen omistaminen voi vaarantaa verovapauden.
Pääedellytys yhtiön verovapaudelle on kunnan alueella tapahtuva asuntojen hankinta, omistaminen ja vuokralle antaminen. Suoraan sanamuodon mukaisesti tulkittuna tämä tarkoittaa, ettei yhtiöstä saisi myydä jo hankittuja asuntoja. Kuitenkin Keskusverolautakunta on katsonut ratkaisussaan KVL:2014/64, ettei asuntojen myynti poistanut verovapautta vaan yhtiötä voitiin pitää edelleen TVL 20 § 1 momentin 3 kohdan tarkoittamana toimijana.
Erityisen tärkeää on huomioida näitä edellytyksiä, mikäli yhtiössä toteutetaan toimintojen uudelleen järjestelyitä. Tällaisina voidaan pitää esimerkiksi yritysostoja ja sulautumisia eli fuusioita. Ostettaessa tai fuusioitaessa TVL 20 §:n mukaisesti verovapaaseen yhtiöön esimerkiksi kiinteistöyhtiö, täytyy tutkia tarkkaan fuusioitavan yhtiön toiminta ja omistus. Mikäli fuusioitava kiinteistöyhtiö omistaisikin liiketiloja ja tätä ei huomioitaisi ennen fuusiota, vaarantuisi koko yhtiön verovapaus. Vaatimus siitä, että kunta on omistanut asunnonhankintayhtiön osakkeet alusta saakka, voi taas olla täytettävissä fuusioimalla yhtiö, jossa näin ei ole, vastikeosakkeita antamatta yhtiöön, jossa omistusedellytys täyttyy, vaikka tämä vastaanottava yhtiö olisikin uusi yhtiö.
Muita kokonaisjärjestelyssä huomioitavia asioita ovat mm. valtiontukisääntelyn merkityksen arviointi tehtäessä sijoituksia kunnan omistamiin yhtiöihin sekä kunnan vuokratessa tiloja kilpailluilla markkinoilla (Kuntalain 126 ja 127 §, Sopimus Euroopan unionin toiminnasta 107–108 artiklat) ja korkotuettujen kohteiden järjestelyn vaatimat luvat ja ilmoitukset ja eräissä usean toiminnan yhtiöissä myös hankintalainsäädäntö. Valittavan yritysjärjestelyn malliin vaikuttaa kiinteistöjen ja asunto- ja kiinteistöyhtiöiden kohdalla myös varainsiirtoverotus, kun tavoitteena on tehdä välttämätön järjestely mahdollisimman veroneutraalisti.
Riskien huomioiminen ennen järjestelyä
TVL 20 § siis mahdollistaa merkittävän veroedun kunnan asuntohankintayhtiölle. Se myös asettaa edellytykset, joiden tulee täyttyä toiminnan alkaessa ja sen aikana. Verovapauden vaarantumisen puolesta ei siis pidä ottaa pientäkään riskiä, vaan tehdä asiat turvallisesti, etukäteen suunnitellen, vaikka se veisi hieman enemmän aikaa ja vaivaa. Me TALVEA:ssa autamme mielellämme riskien arvioinnissa ennen uudelleenjärjestelyitä ja suunniteltujen järjestelyiden toteuttamisessa.
Ville-Veikko Purosaari
Laki- ja veroasiantuntija
TALVEA Oy
