Chatbot Hei!
Tavoitat meidät chatissa arkisin klo 9-16

Kiinteistön kauppakirja - Miten teet hyvän kauppakirjan? - Miten teet hyvän kauppakirjan?

Kiinteistön kauppakirja – Miten teet hyvän kauppakirjan?

2 toukokuun, 2024
Kiinteistön kauppakirja

Miten teet hyvän kiinteistön kauppakirjan?

 

Kiinteistökauppojen määrä on Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastojen mukaan lähtenyt hitaaseen nousuun – viimeinkin. Korona-aikana mökkikauppa kävi tulikuumana, mutta koronnousu ja epävakaa maailmantilanne jarruttivat kiinteistökaupan minimiin. Sama ilmiö näkyi huoneistoissa, sillä asuntokauppa jäätyi pitkäksi aikaa. Korkotason laskeminen ja kuluttajien hiljalleen vahvistuva usko sekä omaan talouteen että suomalaiseen yhteiskuntaan alkavat tuottaa sekä kiinteistön- että huoneistonvaihdantaa.

 

Mitä kiinteistön kauppakirjassa pitää olla?

 

Kiinteistökaupan minimiehtoja on vähän

Kiinteistökauppaa säädellään maakaaressa. Laissa määriteltyjä kaupan ehtoja on yllättävän vähän. Käytännössä kaupat saa tehtyä sillä, että kirjaa ylös sekä myyjän että ostajan tiedot, tarkoituksen luovuttaa kiinteistö ostajalle, kohteen kiinteistötunnuksen sekä kauppahinnan tai muun vastikkeen. Luovutustarkoitukseksi riittää jo se, että on otsikoinut asiakirjan kiinteistön kauppakirjaksi ja siitä käy ilmi, että omistusoikeus siirtyy. Vastike on perinteisesti raha tai jokin muu sellainen asia, jolla on rahallinen arvo. Kirjaamispäällikön uraltani muistan nähneeni vastikkeena esimerkiksi toisia kiinteistöjä, autoja, asunto-osakkeita tai mökkejä. Muu vastike usein muuttaakin kiinteistökaupan vaihtokaupaksi.

Kauppakirja ei ihan kuitenkaan vielä ole näillä kirjauksilla valmis. Jotta se tulee lainvoimaiseksi, se pitää allekirjoittaa. Se, tarvitaanko kaupanvahvistaja, riippuu siitä, käytetäänkö Maanmittauslaitoksen sähköistä kaupankäyntijärjestelmää vai perinteistä paperista sopimusta. Sähköisessä järjestelmässä kaupanvahvistajaa ei tarvita.

 

Pitääkö kiinteistön kauppakirjaan kirjoittaa muutakin?

 

Lista kiinteistökaupan kauppakirjan täydentävistä seikoista on pitkä. Osa niistä tukee edellä lueteltuja minimiehtoja, osa edesauttaa mahdollista lohkomista. Jos myydään koko kiinteistö, ei lohkomista tarvitse miettiä lainkaan. Lohkomisessa alueiltaan tarkasti määritelty alue, eli määräala, irrotetaan kantakiinteistöstä ja siitä muodostetaan oma kiinteistö. Lohkominen tulee automaattisesti vireille, kun myydylle määräalalle annetaan lainhuuto.

 

Minimiehtojen tarkentaminen kiinteistön kauppakirjaan

 

Minimiehtoja kannattaa täydentää niin, että sovitaan tarkasti se, mihin mennessä kauppahinta maksetaan ja jos maksu viivästyy, pitääkö ostajan maksaa viivästyskorkoa ja kuinka paljon.

Toiseksi on hyvä mainita se, koska kiinteistön omistus- ja hallintaoikeus siirtyy. Hallintaoikeus voi siirtyä ostajalle eri aikaan kuin omistusoikeus, ja tällainen järjestely usein vaikuttaa kauppahinnan määrään. Esimerkiksi voidaan ottaa tilanne, myyjä pidättää itselleen hallintaoikeuden, mutta omistusoikeus siirtyy jo uudelle omistajalle. Tällainen tilanne voi olla silloin, kun vanhemmat myyvät lapselleen kotinaan käyttämän kiinteistön rakennuksineen, mutta jäävät sinne vielä eläkepäiviksi asumaan.

Rasitukset ja rasitteet on paikallaan myös käydä läpi. Rasitus tarkoittaa sitä, onko kiinteistöllä kiinnityksiä ja ovatko ne pankissa velan vakuutena. Rasite taas tarkoittaa jotain toista kiinteistöä palvelevaa oikeutta, kuten oikeutta käyttää tietä tai kaivoa. Jollain toisella kiinteistöllä voi siis olla tie juuri sen kiinteistön läpi, josta olette hieromassa kauppoja

 

Kiinteistön määräalan kauppakirja – määräalakauppojen erityispiirteet

 

Lohkojan kannalta suurin merkitys on sillä, kuinka lohkottava alue on määritelty kauppakirjaan. Kohde on voitu esimerkiksi kirjoittaa auki, merkitä maastoon tai liitteenä voi olla kartta merkintöineen. Jos määritelmä on tulkinnanvarainen, on hyvä kirjata ylös mikä on ensisijainen määritelmä. Onko alue merkitty maastoon etukäteen ja jos on, niin miten? Onko kenties pinta-ala määräävä peruste? Jos käytetään pelkästään karttaa, on sen selkeydellä väliä. Käytännössä on usein huomattu, että kartalle on kirjattu maastomittoja, jotka eivät maastossa vastaakaan kartalle piirrettyjä mittoja. Säännöstellyissä vesistöissä, joita esimerkiksi Kainuussa on paljon, jää usein epäselväksi, miten rannassa raja muodostuu. Kauppaehdoissa olisi hyvä todeta, lohkotaanko vanhaan kiinteistörajaan saakka, joka saattaa jäädä kauas rantaviivasta, vai nykyiseen rantaviivaan? Määrittely usein puuttuu, ja se saattaa vaikuttaa paljonkin kokonaispinta-alaan.

Kulkuoikeus määräalalle on hyvä miettiä etukäteen, jos tietä kartalla näy, eikä kiinteistörekisteriotteella ei ole tiehen viittaavia merkintöjä. Kulkuoikeutta kannattaa selvittää jo ennen kauppoja myyjän ja tarvittaessa naapurikiinteistön omistajan kanssa. Tierasitteet ovat yksi niistä asioista, joista eniten riidellään maaoikeuksissa.

Saako määräala osuuden yhteisiin alueisiin ja niihin etuuksiin, joihin kantakiinteistöllä on oikeus? Yhteisalueet yhteiset erityiset etuudet, kuten yhteiset vesialueet, venevalkamat tai yhteismetsäosuudet, on syytä mainita kauppakirjassa sekä silloin, kun määräala saa osuuden että silloin, kun se ei saa osuutta. Selkeä maininta vähentää epäselvyyksiä.

Kantakiinteistöllä saattaa myös olla kiinnityksiä. Kiinteistökaupan osapuolten on syytä käydä keskustelu siitä, vastaako määräala kantakiinteistön veloista panttioikeuksien kautta vai puretaanko kiinnitykset määräalaa rasittamasta. Harvoin määräala jää vastaamaan kantakiinteistön veloista. On kuitenkin paikallaan sopia kirjallisesti, kuka purkaa kiinnitykset ja milloin?

Mikä on määräalan käyttötarkoitus? Jos määräala on myyty rakennuspaikaksi, kannattaa jo kaupasta neuvoteltaessa käydä keskustelua siitä, mistä otetaan käyttövesi ja minne johdetaan jätevedet. Määräalan tarkoitus merkitään myös kaupanvahvistajan tekemään kiinteistöluovutusilmoitukseen tai vastaavasti sähköisen kauppakirjan tietoihin. Ilmoitustietoihin voidaan myös merkitä alueen kaavatiedot sekä se, onko kaupan osapuolet sukulaisia keskenään. Mitä merkitystä sillä on? Sillä voi olla paljonkin merkitystä, sillä kunnalla on oikeus käyttää etuosto-oikeuttaan mm. tilanteissa, jossa osapuolet eivät ole sukulaisia. Kunta voisi siis tulla ostajan tilalle samoilla ehdoilla, mikäli sillä on intressiä saada alue esimerkiksi katu- tai puistoalueeksi.

Lohkokulut, eli kiinteistötoimitusmaksu, laskutetaan aina määräalan ostajalta, vaikka kauppakirjassa olisi muuta sovittu. Lohkokulut määrittyvät määräalan koon mukaan ja maksu määrätään jokaiselle määräalalle erikseen. Kauppakirjaan merkitty ehto siitä, kuka maksaa kulut, sitoo vain kaupan osapuolia.

 

Ostajan vinkit – tiivistelmä kiinteistö kauppakirjan ehtojen sopimiseen

 

Muistilista Määritelkää kohde tarkasti ja ottakaa kauppakirjaan selkeä maininta, mikä on ensisijainen alueen määritelmä.

MuistilistaKeskustele myyjän kanssa jo ennen kaupantekoa, mistä kiinteistölle mennään.

MuistilistaSovi myyjän kanssa mitä kiinnityksille tehdään ja saako määräala osuuksia yhteisiin.

MuistilistaSopikaa kauppahinnan maksun yksityiskohdat ja mahdollinen viivästyskorko.

MuistilistaSopikaa omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtymisen ajankohdat.

MuistilistaSopikaa kauppakirjan formaatista: onko se sähköinen vai kirjallinen. Sähköinen on kokonaisedullisempi.

MuistilistaLainhuuto tulee automaattisesti vireille, mutta muista hoitaa varainsiirtoverovelvollisuus Verohallinnon omavero -palvelussa.

 

Ota meihin yhteyttä, mikäli tarvitset apua kiinteistö kauppaan liittyvissä asioissa.

 

Sanna Ranta - Kiinteistöjuristi - Kiinteistö- ja rakennuslakipalvelut

Sanna Ranta
OTM, VT, Lupalakimies
045 7830 6611
sanna.ranta@talvea.fi

 

Sannan erityisvahvuusalueena ovat kiinteistöihin, maankäyttöön ja kaavoitukseen liittyvät oikeudelliset kokonaisuudet. Lisäksi Sannalta löytyy vahvaa osaamista työoikeudellisiin kysymyksiin sekä sopimusjuridiikkaan. Sanna on työskennellyt yli 15 vuotta valtionhallinnossa eri virastoissa mm. esihenkilönä ja kiinteistökirjaamisen päällikkönä Maanmittauslaitoksessa.

Tutustu kiinteistö- ja rakennuslakipalveluihimme
Jätä yhteydenottopyyntö ➜

 

Uutisnostot

Ota yhteyttä osaavaan myyntiimme!

Räätälöidään sinulle sopiva palvelukokonaisuus.